La Maison Capitol, un immeuble résidentiel nouvellement construit dans la Vieille Ville de Berne, a connu une rotation importante de ses locataires depuis son achèvement en 2022. Dix-huit de ses 26 appartements ont vu de nouveaux occupants, soulevant des questions sur les prix initiaux et la qualité de la construction. La direction a maintenant ajusté les prix de location à la baisse d'environ 5 % pour les unités nouvellement disponibles.
Points Clés
- 18 des 26 appartements de la Maison Capitol ont changé de locataires depuis 2022.
- D'anciens et actuels résidents ont signalé des problèmes tels que l'eau froide et des accès défectueux à l'immeuble.
- Les prix de location pour les nouvelles annonces ont diminué d'environ 5 %.
- Le marché locatif de la Vieille Ville de Berne montre des signes de ralentissement de la demande.
Forte Rotation à la Maison Capitol
La Maison Capitol, située entre la Kramgasse et la Rathausgasse, a été achevée en 2022. Elle a reçu un prix de la Fondation bernoise pour la culture du bâti. Malgré cette reconnaissance, l'immeuble a rencontré des difficultés à retenir ses locataires. Sur 26 appartements, 18 ont connu un changement de locataires en trois ans.
HIG Immobilien Anlage Stiftung, le propriétaire, a confirmé la forte rotation. Ils gèrent la propriété avec von Graffenried Liegenschaften, basé à Berne. Tout en reconnaissant que la fluctuation est « plutôt supérieure à la moyenne », ils affirment qu'elle n'est « pas inhabituelle » pour un immeuble neuf situé au centre et attirant une clientèle mobile.
« Le marché a changé. L'offre d'appartements comparables dans la Vieille Ville est plus importante, et la demande est actuellement plus réservée. »
HIG Immobilien Anlage Stiftung et von Graffenried Liegenschaften
Plaintes des Locataires et Problèmes de Bâtiment
Le propriétaire et la direction attribuent les changements de locataires à des raisons typiques, telles que des déménagements professionnels ou des circonstances personnelles. Ils affirment que les défauts de construction n'ont pas joué un rôle significatif. Cependant, plusieurs résidents actuels et anciens racontent une histoire différente.
Ces résidents ont signalé de nombreux « problèmes de jeunesse ». Parmi les exemples, on compte de multiples cas d'eau froide uniquement le week-end, des lumières d'escalier ne fonctionnant pas pendant des semaines, et une porte d'entrée principale non fonctionnelle pendant des mois. Les résidents ont également exprimé leur frustration face à la lenteur des réponses de la gestion immobilière.
Faits sur l'Immeuble
- Emplacement : Vieille Ville de Berne, entre Kramgasse et Rathausgasse
- Achèvement : 2022
- Nombre d'Appartements : 26
- Rotation des Locataires : 18 appartements en 3 ans
Le propriétaire et la direction de l'immeuble déclarent que les réparations nécessaires étaient « dans la portée habituelle ». Ils affirment que les défauts ont été traités et résolus « rapidement ». Ils ont également mentionné des problèmes initiaux avec le système de chauffage aux pellets, qui a provoqué une interruption de l'eau chaude.
Ajustements des Prix de Location
Récemment, de nouvelles annonces pour des appartements à la Maison Capitol montrent une réduction de prix d'environ 5 %. Pour un appartement de 2,5 pièces, cela représente une économie mensuelle de plus de 100 francs suisses par rapport à un prix initial d'environ 2400 francs. Une maisonnette de 4,5 pièces, coûtant initialement 4400 francs par mois, coûte maintenant plus de 200 francs de moins.
Cet ajustement de prix soulève des questions sur la stratégie de location initiale. Le prix initial était-il trop élevé pour le marché, ou le marché locatif de la Vieille Ville de Berne connaît-il un changement ?
Tendances du Marché Locatif Bernois
Les données du cabinet de conseil immobilier Wüest Partner confirment l'idée d'un marché en évolution. Au premier semestre 2025, plus d'appartements ont été annoncés dans le centre-ville de Berne par rapport aux années précédentes. Les loyers dans le segment haut de gamme sont restés stables pendant un certain temps.
Dans toute la ville, les loyers annoncés pour les appartements chers ont légèrement diminué en 2025. Le nombre d'abonnements de recherche pour les appartements à louer a également constamment diminué cette année, suggérant un marché du logement urbain moins surchauffé que l'année précédente.
Selon Robert Weinert, responsable de la recherche chez Wüest Partner, il y a un « ralentissement des augmentations de loyer annoncées ou une stagnation » en Suisse, à Berne et dans la Vieille Ville de Berne. Il attribue cela à plusieurs facteurs.
Premièrement, la demande de logements supplémentaires a légèrement diminué par rapport à 2024. Deuxièmement, l'activité de construction neuve a « quelque peu augmenté ». De plus, les deux réductions du taux d'intérêt de référence cette année, bien qu'affectant principalement les loyers existants, influencent également les loyers annoncés.
Demandes de Réduction de Loyer et Position Légale
Certains résidents actuels de la Maison Capitol ont demandé des réductions de loyer, arguant que les nouveaux locataires payaient moins. Ils ont cité le principe des loyers locaux et de quartier appropriés pour éviter un traitement inégal. Cependant, ces demandes n'ont pas été approuvées.
Le propriétaire et la direction ont déclaré que les demandes « n'ont pas pu être accordées ». Ils ont expliqué que les demandes ne répondaient pas aux exigences légales pour une réduction de loyer car elles ne faisaient pas référence au taux d'intérêt de référence, à l'évolution des coûts ou à l'inflation.
HIG et von Graffenried ont également noté qu'ils n'augmentent pas les loyers des locataires existants même si des prix plus élevés sont possibles pour de nouveaux baux. Sabina Meier, directrice générale de l'Association des locataires de Berne, a confirmé l'aspect juridique.
Meier déclare : « Il n'y a pas de droit à une réduction de loyer si des appartements comparables dans une propriété sont annoncés à un prix inférieur. » Cependant, elle a ajouté que des réductions de prix significatives pourraient soulever des questions quant à savoir si les loyers d'origine ont été fixés conformément aux limites légales, qui autorisent un rendement maximal de 3,25 %.
Le propriétaire et la direction maintiennent que les loyers initiaux ont été calculés « conformément aux exigences légales ». Ils soutiennent que des prix de relocation actuels plus bas ne signifient pas que les rendements d'origine étaient excessifs. Au lieu de cela, cela indique que la demande pour de telles propriétés est plus faible aujourd'hui.
Pour au moins un locataire, l'aspect financier n'était pas la seule préoccupation. Une résidente, qui a depuis résilié son bail avec son partenaire, a exprimé se sentir « moralement trompée » plutôt que de se concentrer uniquement sur l'argent.