Das Maison Capitol, ein neu erbautes Wohngebäude in der Berner Altstadt, hat seit seiner Fertigstellung im Jahr 2022 einen erheblichen Mieterwechsel erlebt. Achtzehn der 26 Wohnungen haben neue Bewohner gefunden, was Fragen zur ursprünglichen Preisgestaltung und Bauqualität aufwirft. Die Verwaltung hat die Mietpreise für neu verfügbare Einheiten nun um etwa 5 % gesenkt.
Wichtige Erkenntnisse
- 18 von 26 Wohnungen im Maison Capitol hatten seit 2022 einen Mieterwechsel.
- Ehemalige und aktuelle Bewohner berichteten über Probleme wie kaltes Wasser und fehlerhaften Gebäudezugang.
- Die Mietpreise für neue Angebote wurden um ca. 5 % gesenkt.
- Der Mietmarkt in der Berner Altstadt zeigt Anzeichen einer nachlassenden Nachfrage.
Hoher Mieterwechsel im Maison Capitol
Das Maison Capitol, zwischen Kramgasse und Rathausgasse gelegen, wurde 2022 fertiggestellt. Es erhielt eine Auszeichnung der Berner Baukulturstiftung. Trotz dieser Anerkennung hatte das Gebäude Schwierigkeiten, Mieter zu halten. Von 26 Wohnungen haben 18 innerhalb von drei Jahren einen Mieterwechsel erfahren.
Die HIG Immobilien Anlage Stiftung, die Eigentümerin, bestätigte den hohen Wechsel. Sie verwaltet die Immobilie zusammen mit der Berner von Graffenried Liegenschaften. Obwohl sie die Fluktuation als „eher überdurchschnittlich“ einstuft, sei sie für einen zentral gelegenen Neubau, der eine mobile Klientel anzieht, „nicht ungewöhnlich“.
„Der Markt hat sich verändert. Das Angebot an vergleichbaren Wohnungen in der Altstadt ist grösser, und die Nachfrage ist derzeit zurückhaltender.“
HIG Immobilien Anlage Stiftung und von Graffenried Liegenschaften
Mieterbeschwerden und Gebäudemängel
Eigentümer und Verwaltung führen Mieterwechsel auf typische Gründe wie Jobwechsel oder persönliche Umstände zurück. Sie behaupten, Baumängel hätten keine wesentliche Rolle gespielt. Mehrere aktuelle und ehemalige Bewohner erzählen jedoch eine andere Geschichte.
Diese Bewohner berichteten von zahlreichen „Kinderkrankheiten“. Beispiele sind mehrfaches nur kaltes Wasser an Wochenenden, wochenlang nicht funktionierende Treppenhausbeleuchtung und eine monatelang defekte Haupteingangstür. Bewohner äusserten sich auch frustriert über langsame Reaktionen der Hausverwaltung.
Gebäudefakten
- Lage: Berner Altstadt, zwischen Kramgasse und Rathausgasse
- Fertigstellung: 2022
- Anzahl Wohnungen: 26
- Mieterwechsel: 18 Wohnungen in 3 Jahren
Eigentümer und Verwaltung geben an, dass notwendige Reparaturen „im üblichen Rahmen“ lagen. Sie behaupten, Mängel seien „umgehend“ behoben worden. Sie erwähnten auch anfängliche Probleme mit der Pelletheizung, die zu einer Warmwasserunterbrechung führte.
Mietpreisanpassungen
Kürzlich zeigen neue Angebote für Wohnungen im Maison Capitol eine Preissenkung von etwa 5 %. Für eine 2.5-Zimmer-Wohnung bedeutet dies eine monatliche Ersparnis von über 100 Franken gegenüber einem ursprünglichen Preis von ca. 2400 Franken. Eine 4.5-Zimmer-Maisonette, die ursprünglich 4400 Franken pro Monat kostete, ist nun über 200 Franken günstiger.
Diese Preisanpassung wirft Fragen zur ursprünglichen Mietstrategie auf. War die anfängliche Preisgestaltung zu hoch für den Markt, oder erlebt der Mietmarkt in der Berner Altstadt einen Wandel?
Berner Mietmarkttrends
Daten des Immobilienberatungsunternehmens Wüest Partner stützen die Annahme eines sich wandelnden Marktes. Im ersten Halbjahr 2025 wurden im Berner Stadtzentrum mehr Wohnungen ausgeschrieben als in den Vorjahren. Die Mieten im höherpreisigen Segment sind seit einiger Zeit stabil geblieben.
In der gesamten Stadt sanken die ausgeschriebenen Mieten für teure Wohnungen im Jahr 2025 leicht. Auch die Anzahl der Suchabonnemente für Mietwohnungen ist in diesem Jahr stetig zurückgegangen, was auf einen weniger überhitzten städtischen Wohnungsmarkt im Vergleich zum Vorjahr hindeutet.
Laut Robert Weinert, Head of Research bei Wüest Partner, gibt es in der Schweiz, in Bern und in der Berner Altstadt eine „Verlangsamung der ausgeschriebenen Mietpreisanstiege oder eine Stagnation“. Er führt dies auf mehrere Faktoren zurück.
Erstens ist die Nachfrage nach zusätzlichem Wohnraum im Vergleich zu 2024 leicht zurückgegangen. Zweitens hat die Neubautätigkeit „etwas zugenommen“. Darüber hinaus beeinflussen die beiden diesjährigen Senkungen des Referenzzinssatzes, die sich zwar primär auf bestehende Mieten auswirken, auch die ausgeschriebenen Mieten.
Mietzinsreduktionsgesuche und rechtliche Lage
Einige aktuelle Bewohner des Maison Capitol forderten Mietzinsreduktionen mit der Begründung, dass neue Mieter weniger zahlen. Sie beriefen sich auf das Prinzip der orts- und quartierüblichen Mieten, um Ungleichbehandlung zu vermeiden. Diese Gesuche wurden jedoch nicht genehmigt.
Eigentümer und Verwaltung gaben an, dass die Gesuche „nicht bewilligt werden konnten“. Sie erklärten, dass die Anträge die rechtlichen Voraussetzungen für eine Mietzinsreduktion nicht erfüllten, da sie sich nicht auf den Referenzzinssatz, die Kostenentwicklung oder die Inflation bezogen.
HIG und von Graffenried wiesen auch darauf hin, dass sie die Mieten für bestehende Mieter nicht erhöhen, selbst wenn höhere Preise für Neuvermietungen möglich wären. Sabina Meier, Geschäftsführerin des Berner Mieterinnen- und Mieterverbands, bestätigte den rechtlichen Aspekt.
Meier erklärt: „Es besteht kein Recht auf Mietzinsreduktion, wenn vergleichbare Wohnungen in einer Liegenschaft zu einem tieferen Preis ausgeschrieben werden.“ Sie fügte jedoch hinzu, dass erhebliche Preissenkungen Fragen aufwerfen könnten, ob die ursprünglichen Mieten gemäss den gesetzlichen Grenzen festgelegt wurden, die eine maximale Rendite von 3,25 % zulassen.
Eigentümer und Verwaltung betonen, dass die ursprünglichen Mieten „gemäss den gesetzlichen Vorgaben“ berechnet wurden. Sie argumentieren, dass niedrigere aktuelle Wiedervermietungspreise nicht bedeuten, dass die ursprünglichen Renditen überhöht waren. Stattdessen deutet dies darauf hin, dass die Nachfrage nach solchen Immobilien heute geringer ist.
Für mindestens eine Mieterin war der finanzielle Aspekt nicht die einzige Sorge. Eine Bewohnerin, die ihren Mietvertrag mit ihrem Partner inzwischen gekündigt hat, äusserte, sich eher „moralisch betrogen“ zu fühlen, anstatt sich ausschliesslich auf das Geld zu konzentrieren.